115-ФЗ в сделках с недвижимостью: когда бизнес попадает под контроль Росфинмониторинга

В сфере оборота недвижимости многие предприниматели уверены, что закон о противодействии легализации доходов (115-ФЗ) касается только банков или крупных застройщиков. Это опасное заблуждение. На практике даже обычное агентство или компания, привлекающая покупателей за вознаграждение, может стать объектом пристального внимания регулятора.

Компания «Бухтека» проанализировала актуальные разъяснения Росфинмониторинга и судебную практику, чтобы ответить на частый вопрос наших клиентов: «Нужно ли нам соблюдать требования 115-ФЗ, если мы продаем свою недвижимость и привлекаем клиентов за комиссию?»

Суть вопроса: где грань между продажей и посредничеством?

Представим типичную ситуацию. Компания ведет двойную деятельность:

1. Продает собственные объекты недвижимости (юрлицам и физлицам).
2. Оказывает услуги другим юрлицам по привлечению клиентов для продажи их имущества за вознаграждение.

Возникает резонный вопрос: является ли такая компания субъектом финансового мониторинга? Обязана ли она вставать на учет в Росфинмониторинг и сдавать отчетность?

Вердикт экспертов «Бухтеки»: Да, требования Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ к такой компании применимы в полной мере.

Почему закон обязывает отчитываться?

Согласно ст. 5 Закона № 115-ФЗ, к организациям, осуществляющим операции с денежными средствами или иным имуществом, относятся в том числе организации, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Ключевой момент здесь — не факт владения недвижимостью, а характер услуг. Если вы получаете вознаграждение за то, что сводите продавца и покупателя, вы становитесь субъектом ПОД/ФТ (противодействие легализации и финансированию терроризма).

Что Росфинмониторинг считает «посреднической услугой»?

В Информационном письме Росфинмониторинга от 12.05.2021 № 62 даны четкие разъяснения. Под посредничество подпадают действия, направленные на содействие в купле-продаже:

• Подбор вариантов объектов недвижимости для клиентов.
• Помощь в заключении сделок (сопровождение договора).
• Организация продажи объектов по поручению заказчика.
• Проверка объекта и присутствие при подписании документов.

Даже если в ЕГРИП или ЕГРЮЛ у вас указан код ОКВЭД 68.31, но фактически вы не ведете такую деятельность, вы можете сняться с учета. Однако, как только вы начали привлекать клиентов за процент или фиксированную плату — вы автоматически попадаете под регулирование.

Обязанности компании-посредника по 115-ФЗ

Попадание под действие закона влечет за собой конкретный перечень обязательств, игнорирование которых чревато штрафами и блокировкой счетов.

Что должна делать ваша компания:

1. Встать на учет в Росфинмониторинге. Это обязательная процедура для всех субъектов посреднических услуг в недвижимости.
2. Идентифицировать клиентов. Вы обязаны знать не только своего контрагента, но и выгодоприобретателей, и бенефициарных владельцев.
3. Регулярно проверять списки. Не реже одного раза в три месяца необходимо сверять клиентов с перечнями лиц, причастных к экстремизму или терроризму.
4. Сдавать отчетность. Сведения о проверках направляются в Росфинмониторинг (форма 3-ФМ).
5. Контролировать сомнительные операции. При выявлении подозрительных сделок необходимо информировать регулятора (код операции 6001).

Риски несоблюдения требований ПОД/ФТ

Почему нельзя просто «закрыть глаза» на эти требования? Последствия для бизнеса могут быть критическими:

• Административные штрафы. Для юридических лиц они достигают сотен тысяч рублей за каждый эпизод нарушения.
• Приостановка операций по счетам. Банки обязаны отслеживать транзакции клиентов, состоящих на учете в Росфинмониторинге. Отсутствие отчетности по 115-ФЗ — повод для блокировки по инструкции ЦБ.
• Репутационные потери. Работа с «токсичными» контрагентами без должной проверки может привести к уголовному преследованию руководства.

Как «Бухтека» поможет обезопасить ваш бизнес

Бухгалтерский учет в сфере недвижимости требует глубокого понимания не только налогового кодекса, но и финансового мониторинга. Самостоятельная настройка процессов ПОД/ФТ отнимает время у профильной деятельности и несет риски ошибок из-за частых изменений в законодательстве.

Эксперты компании «Бухтека» предлагают комплексную поддержку:

• Аудит деятельности. Определим, подпадаете ли вы под требования 115-ФЗ, исходя из ваших договоров и ОКВЭД.
• Постановка на учет. Поможем корректно зарегистрироваться в Росфинмониторинге.
• Внутренний контроль. Разработаем правила внутреннего контроля (ПВК), необходимые по закону.
• Составление отчетности. Возьмем на себя подготовку и сдачу форм в Росфинмониторинг, чтобы вы не пропустили сроки.
• Консультации. Ответим на сложные вопросы по идентификации клиентов и сомнительным операциям.

Если ваша компания получает вознаграждение за привлечение покупателей недвижимости, вы являетесь субъектом закона 115-ФЗ. Продажа собственного имущества не отменяет обязанности соблюдать требования ПОД/ФТ в части посреднической деятельности.

Не ждите первого запроса от банка или Росфинмониторинга. Обеспечьте безопасность вашего бизнеса заранее.

Остались вопросы по применению 115-ФЗ в вашем бизнесе? Свяжитесь с «Бухтекой» сегодня. Мы проведем экспресс-аудит ваших рисков и предложим решение, которое сэкономит ваши деньги и нервы.