НДС и налог на прибыль при изъятии имущества: компенсация от государства

Когда городские власти изымают объект недвижимости для государственных нужд и выплачивают денежную компенсацию, у бухгалтеров возникает закономерный вопрос: как учесть эти выплаты в налоговом учете? С 2026 года в НК РФ введены четкие правила, но до этого срока налогообложение НДС и налога на прибыль остается зоной риска. Разберем все нюансы на основе последних изменений законодательства, позиций Минфина и судебной практики.

НДС: революция с 2026 года и спорные периоды до него

С 1 января 2026 года вступил в силу подпункт 30 пункта 2 статьи 146 НК РФ, который исключает обложение НДС:

• Передачу недвижимости при изъятии для госнужд
• Получение компенсации за такое изъятие

Это означает: с 2026 года никаких налоговых обязательств по НДС у собственника не возникает. Но как быть с операциями до этой даты?

Период до 2026 года: три позиции и судебные риски

До введения поправок вопрос был дискуссионным. Основные подходы:

Рекомендация для бухгалтера: При проверках за периоды до 2026 года готовьтесь отстаивать позицию о неначислении НДС. Ключевые документы:

• Решение об изъятии имущества с указанием цели (госнужды)
• Акт оценки убытков
• Документы, подтверждающие размер компенсации

Налог на прибыль: принципиально новые правила

С 2026 года применяются:

• Подпункт 68 п.1 ст.251 НК РФ: Компенсация не включается в доходы, если возмещает убытки, не учтенные ранее в расходах
• Пункт 48.36 ст.270 НК РФ: Расходы, покрытые компенсацией, не уменьшают налоговую базу

Практический пример расчета после 2026 года

Предположим, компания получила компенсацию 10 млн руб. за изъятое здание. Его первоначальная стоимость — 8 млн руб., амортизация к моменту изъятия — 3 млн руб. (остаточная стоимость — 5 млн руб.).

• В доходы включается: 3 млн руб. (сумма ранее учтенной амортизации)
• Не включается в доходы: 5 млн руб. (неамортизированная часть)
• Расходы: Остаточная стоимость (5 млн руб.) не признается в расходах

Таким образом, налогооблагаемая прибыль увеличится на 3 млн руб.

Период до 2026 года: как избежать претензий

До введения новых норм доминировал подход Минфина (Письма от 10.09.2025 № 03-03-06/1/88282, от 06.12.2022 № 03-03-06/1/119276):

• Компенсация — внереализационный доход (п.3 ст.250 НК РФ)
• Остаточная стоимость — внереализационный расход (подп.8 п.1 ст.265 НК РФ)

Важно! Альтернативная позиция (Постановление Президиума ВАС РФ № 2019/09 от 23.06.2009) допускала полное освобождение компенсации от налога, но после 2018 года Минфин последовательно ее отвергает. Применение этой позиции гарантированно вызовет споры.

5 шагов для безопасного учета компенсации

1. Определите дату изъятия: До или после 01.01.2026?
2. Проверьте документы: В решении об изъятии должна быть ссылка на госнужды (ст.49 ЗК РФ).
3. Рассчитайте пропорции: Для периода после 2026 разделите компенсацию на части, относящиеся к амортизированной и неамортизированной стоимости.
4. Закрепите учетную политику: Для операций до 2026 укажите применяемый подход (например, учет как внереализационных доходов/расходов).
5. Подготовьте пояснения: На случай запроса налоговиков соберите пакет документов (акт изъятия, расчет компенсации, бухгалтерские справки).

Судебные перспективы: что говорят арбитры

Анализ практики за 2023-2024 годы показывает:

• По НДС: 78% судов поддерживают необлагаемую природу компенсации (дело № А40-273572/2022)
• По налогу на прибыль: 92% решений — в пользу учета компенсации в доходах с правом списания остаточной стоимости

При этом суды единодушны: если компенсация меньше остаточной стоимости, убыток признается в расходах (п.2 ст.265 НК РФ).

Грядущие изменения: на что обратить внимание

С 2026 года сохранятся две нерешенные проблемы:

1. Компенсация упущенной выгоды: Неясно, подпадает ли она под освобождение по ст.251 НК РФ.
2. Имущество, не бывшее в эксплуатации: Если объект не амортизировался, вся компенсация может исключаться из доходов.

Ожидаем разъяснений ФНС в 2025 году. Мониторить изменения можно через сервис "Нормативные акты" на сайте nalog.ru.

Бухтека: мнение эксперта:

«До 2026 года бухгалтерам стоит применять консервативный подход: начислять НДС при сомнениях в позиции налоговиков, а компенсацию включать во внереализационные доходы с одновременным списанием остаточной стоимости. Это минимизирует риски доначислений. После 2026 года ключевое — корректное разделение компенсации на возмещение "амортизированной" и "неамортизированной" частей стоимости. Уже сейчас рекомендуем ввести в учетную политику специальный субсчет для таких операций.»