НДС и налог на прибыль с компенсации за изъятие имущества: ключевые изменения 2026

Когда городские власти изымают объект недвижимости для государственных нужд, выплачивая денежную компенсацию, бухгалтер сталкивается с вопросами налогообложения. С 2026 года вступили в силу изменения Налогового кодекса, устраняющие неоднозначности. Рассмотрим, как применять новые нормы и избежать претензий ИФНС в переходный период.

НДС: от спорных трактовок к четким правилам

Суммы компенсации за изъятую недвижимость облагаются НДС по-разному в зависимости от даты выплаты:

• С 01.01.2026: Не облагается на основании подп. 30 п. 2 ст. 146 НК РФ. Изменения исключили НДС как при передаче имущества, так и при получении компенсации.
• До 01.01.2026: Ситуация спорная. Основные позиции:
  • Судебная практика (Постановления АС МО № Ф05-28710/2023, Ф05-28447/2022): компенсация — возмещение убытков, а не оплата реализации, поэтому НДС не применяется.
  • Минфин в письмах № 03-03-06/1/73368 поддерживал этот подход, но в документах № 03-07-11/53236 настаивал на обложении как реализации.

Рекомендация бухгалтеру: До 2026 года безопаснее не начислять НДС, опираясь на судебные решения. Однако готовьтесь к спорам — включайте в учетную политику обоснование позиции и храните копии судебных актов.

Налог на прибыль: революция в учете с 2026 года

Новые правила в подп. 68 п. 1 ст. 251 и п. 48.36 ст. 270 НК РФ кардинально меняют подход:

Пример расчета после 2026 года: Компания получила компенсацию 10 млн руб. за здание. Остаточная стоимость — 4 млн руб., из которых 3 млн — амортизация (уже учтена в расходах). В доходы включите 3 млн руб. Остальные 7 млн и списание остаточной стоимости не отражаются.

Период до 2026: три подхода к прибыли

• Позиция Минфина (письма № 03-03-06/1/119276, 03-03-06/1/60603): компенсация — внереализационный доход, остаточная стоимость — расход. Налог платится с разницы.
• Трактовка как реализации: Компенсация = выручка от продажи (ст. 249 НК). Прибыль = компенсация минус остаточная стоимость.
• Позиция ВАС (Постановление № 2019/09): компенсация не облагается, чтобы обеспечить полноту возмещения ущерба.

Риски: Применение подхода ВАС вызовет споры. Инспекторы настаивают на учете по правилам Минфина.

Практические шаги для бухгалтерии в 2024–2025 годах

1. Закрепите позицию в учетной политике: Для НДС укажите основание неначисления (судебная практика). Для прибыли выберите метод учета (рекомендуем подход Минфина).
2. Подготовьте документы:
   • Акт об изъятии имущества.
   • Расчет компенсации с расшифровкой (рыночная стоимость, убытки).
   • Бухгалтерскую справку с обоснованием налогового учета.
3. Контролируйте сроки: При возникновении спора подайте возражение в ИФНС в течение 10 дней, ссылаясь на ст. 101 НК РФ.

Помните: с 2026 года учет упростится. Но если изъятие происходит сейчас, используйте перечисленные аргументы для защиты в суде при спорах с налоговиками.

Бухтека: мнение эксперта:

«С 2026 года законодатель устранил ключевые противоречия в налогообложении компенсаций, но до этой даты риски остаются высокими. По НДС безопаснее опираться на судебную практику — она единодушна. По налогу на прибыль в 2024–2025 годах рекомендую признавать компенсацию доходом, а остаточную стоимость — расходом. Это снизит претензии проверяющих, хотя финансовый результат может быть нулевым. Главное — документально подтвердите, что компенсация соответствует рыночной цене изъятого актива.»