НДС при погашении паев ЗПИФ: передача недвижимости учредителю по п. 5 ст. 170 НК РФ

Ликвидация закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) с передачей недвижимого имущества учредителю вместо денежной компенсации — операция, вызывающая острые налоговые споры. Особенно сложным становится учет НДС, если управляющая компания ранее приняла налог к вычету, а учредитель применяет особый порядок учета по п. 5 ст. 170 НК РФ (банки, страховщики). Разберем поэтапно спорные моменты, опираясь на позиции Минфина, судебную практику и нормы закона.

Кто платит НДС и как определить базу: управляющая компания или учредитель?

Основная дилемма — возникает ли обязанность по уплате НДС при передаче имущества в счет погашения паев. Здесь сталкиваются две позиции:

• Гражданско-правовой подход: Согласно ст. 235 ГК РФ, переход имущества к одному собственнику из общей долевой собственности не прекращает права собственности. Значит, операции реализации нет (п. 3 ст. 39 НК РФ). НДС не начисляется.
• Позиция Минфина: В письме № 03-07-11/74312 от 31.07.2025 ведомство прямо указывает: передача недвижимости в счет погашения паев — реализация. Налогоплательщик — управляющая компания (п. 1 ст. 174.1 НК РФ). База определяется по ст. 154 НК РФ: стоимость имущества с учетом НДС (п. 1), а при реализации имущества, учтенного с налогом, — как разница между ценой и остаточной стоимостью (п. 3).

За чей счет уплачивается налог? Ст. 41 ФЗ № 156-ФЗ обязывает управляющую компанию покрывать налоги за счет имущества фонда. Если средств ЗПИФ недостаточно — взыскание обращается на собственные активы УК (п. 2 ст. 16 ФЗ № 156-ФЗ).

Учет "входного" НДС учредителем: вычеты, расходы и база при реализации

Если учредитель — банк, применяющий п. 5 ст. 170 НК РФ, он сталкивается с двумя сценариями:

1. При вводе имущества в эксплуатацию: Сумма НДС, предъявленная управляющей компанией, включается в расходы по налогу на прибыль (п. 5 ст. 170 НК РФ). Условия:
   • Фактическая оплата налога (через имущество фонда);
   • Наличие счета-фактуры от УК;
   • Использование имущества в облагаемых операциях.
2. При реализации до ввода в эксплуатацию: Налоговая база по НДС определяется как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения с учетом НДС (п. 3 ст. 154 НК РФ).

Пример расчета: Учредитель получил офис стоимостью 20 млн руб. (включая НДС 3.33 млн руб.). При продаже за 25 млн руб. база по НДС составит: 25 млн – 20 млн = 5 млн руб. НДС к уплате — 1 млн руб.

Налог на прибыль: как учесть НДС при погашении паев

Полученное имущество признается доходом от реализации ценных бумаг (инвестиционных паев). Расходы включают:

• Цену приобретения паев;
• Сумму НДС, включенную в стоимость имущества (если учредитель применяет п. 5 ст. 170 НК РФ).

Важно: Рыночная стоимость имущества для расчета прибыли определяется без НДС (п. 6 ст. 274 НК РФ). Если учредитель ввел объект в эксплуатацию, НДС списывается единовременно в прочие расходы (письмо Минфина № 03-03-06/1/120877 от 09.12.2022).

Восстановление НДС при передаче имущества в другой фонд

Если учредитель передает полученную недвижимость в новый ЗПИФ, возникает вопрос: нужно ли восстанавливать НДС, ранее учтенный в расходах? Позиция:

• По общему правилу (пп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ): восстановление требуется при передаче имущества в доверительное управление.
• Для банков по п. 5 ст. 170 НК РФ: Прямых норм нет. Однако если НДС был включен в расходы (а не в стоимость), восстановление не применяется — налог уже учтен в прибыли.

Риски и рекомендации: как действовать безопасно

Анализ показывает, что Минфин жестко настаивает на обложении НДС передачи имущества при погашении паев. Игнорирование этой позиции грозит спорами с ИФНС. Чтобы минимизировать риски:

1. Проверьте правила доверительного управления ЗПИФ: в них должен быть прописан порядок выдела имущества и определения его стоимости.
2. Убедитесь, что управляющая компания выставляет счет-фактуру на НДС при передаче актива.
3. Для учредителя-банка: закрепите в учетной политике порядок учета НДС по п. 5 ст. 170 НК РФ при получении имущества из ЗПИФ.
4. При передаче объекта в другой фонд запросите разъяснение у Минфина или используйте судебную практику (Определение ВС № 306-ЭС19-27126).

Документальная база:

Бухтека: мнение эксперта:

«Передача недвижимости при ликвидации ЗПИФ — зона высоких налоговых рисков. Позиция Минфина однозначна: это реализация, облагаемая НДС. Управляющая компания обязана начислить налог, а учредитель-банк вправе учесть его в расходах по прибыли при вводе объекта в эксплуатацию. Игнорирование этой логики почти гарантирует споры. Если ваш фонд планирует ликвидацию с выделом имущества, заранее проработайте сценарий с юристами: закрепите порядок оценки в правилах доверительного управления, добейтесь корректного оформления счетов-фактур и предусмотрите источники уплаты налога. Помните — даже при недостаточности активов ЗПИФ долг ляжет на УК.»