НДС при строительстве апартаментов: сводный счет-фактура и риски застройщика

Ситуация: застройщик строит апартаменты по договору долевого участия (ДДУ) с юридическим лицом. В договоре указано, что объект предназначен исключительно для непроизводственного использования. Разрешение на строительство получено до 01.01.2024, поэтому услуги застройщика освобождены от НДС по старым правилам. Возникают три практических вопроса:

1. Нужно ли выставлять сводный счет-фактуру дольщику-юрлицу?
2. Может ли дольщик принять НДС к вычету?
3. Есть ли у застройщика риски доначисления налога, если дольщик заявит вычет?

1. Выставление сводного счета-фактуры: обязанность застройщика

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязуется построить объект и передать его дольщику, который оплачивает стоимость. Денежные средства дольщиков — это инвестиции, а не оплата реализации услуг (ст. 39 НК РФ). Поэтому они не включаются в налоговую базу застройщика по НДС.

Но как дольщик-юрлицо может получить право на налоговый вычет? Разъяснения Минфина (Письмо № 03-07-10/15 от 18.10.2011) и Постановление Президиума ВАС РФ № 1784/12 от 26.06.2012 устанавливают:

• Застройщик обязан выставить сводный счет-фактуру дольщику на долю в объекте.
• Сумма НДС в нем рассчитывается исходя из доли инвестора в общих затратах и налога, предъявленного подрядчиками.

Правила оформления закреплены в Постановлении Правительства № 1137 (раздел II Приложения 1):

Вывод: Застройщик обязан выставить сводный счет-фактуру юрлицу-дольщику, даже если свои услуги он не облагает НДС.

2. Принятие НДС к вычету дольщиком: условия и ограничения

Право на вычет у дольщика возникает при соблюдении условий ст. 171–172 НК РФ:

• Апартаменты приобретены для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171).
• Счет-фактура оформлен правильно, объект принят на учет (п. 1, 5 ст. 172).
• Вычет применяется к суммам налога, предъявленным подрядчиками (п. 6 ст. 171).

Ключевой нюанс: вычет возможен только если апартаменты используются в облагаемой НДС деятельности. Например, если юрлицо сдает их в аренду или использует для гостиничных услуг. Если помещение применяется для НДС-свободных операций (например, социальные услуги), вычет не допускается.

3. Риски для застройщика: доначисление НДС при вычете у дольщика

Главный вопрос: может ли факт заявления вычета дольщиком привести к доначислению НДС у застройщика? Разберем нормы.

3.1. Льгота по НДС для застройщика

До 2024 года освобождение от НДС регулировалось пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ:

• Услуги застройщика по ДДУ не облагаются НДС, если объект не является производственным.
• Производственный объект — предназначенный для изготовления товаров, работ, услуг.

В письме ФНС № СД-4-3/18980@ от 18.11.2020 и Определениях ВС РФ (№ 302-КГ16-11410, № 306-КГ16-4710) уточнено:

• Многоквартирный дом (включая нежилые помещения) — объект непроизводственного назначения.
• Апартаменты для проживания физлиц не считаются производственными, даже если позже используются для бизнеса.

3.2. Позиция контролирующих органов и судов

Минфин в письмах № 03-07-07/92596 от 28.09.2023 и № 03-07-07/71382 от 29.07.2023 подтверждает:

• Услуги застройщика по ДДУ на апартаменты освобождены от НДС, если разрешение выдано до 01.01.2024.
• Факт заявления вычета дольщиком не влияет на право застройщика применять льготу.

Однако есть риски:

• В Постановлении АС Западно-Сибирского округа № А75-5688/2018 суд указал, что если нежилое помещение изначально спроектировано для коммерции (например, аптека), льгота не применяется.
• Минфин в письмах № 03-07-11/9199 от 17.02.2017 и № 03-07-15/63397 от 31.10.2016 делает акцент на назначении объекта в договоре ДДУ.

Итог по рискам: Если в ДДУ апартаменты обозначены как "помещения для проживания", риски доначисления минимальны. Но если контролирующие органы докажут, что объект изначально планировался для производственных целей (например, офисы в жилом доме), возможны претензии.

4. Практические рекомендации для застройщиков

Чтобы минимизировать споры:

1. Четко формулируйте назначение объекта в ДДУ: укажите, что апартаменты предназначены для проживания физлиц (п. 2.1 договора).
2. Следите за проектной документацией: избегайте пометок "торговое помещение" или "офис".
3. Выставляйте сводный счет-фактуру в течение 5 дней после передачи апартаментов.
4. Храните доказательства непроизводственного назначения: решение о разрешении строительства, экспликации БТИ.

Пример формулировки для ДДУ: "Объект долевого строительства (апартаменты) предназначен для временного или постоянного проживания физических лиц без права регистрации, не связанного с производственной деятельностью".

Бухтека: мнение эксперта:

«Хотя формально заявление дольщиком вычета по НДС не обязывает застройщика платить налог, риски есть. Налоговые органы могут попытаться переквалифицировать сделку, если апартаменты переданы юрлицу. Ключевое — назначение объекта в разрешительной документации и договоре ДДУ. Если оно жилое, позиция застройщика защищена судебной практикой (Постановление АС Поволжского округа № Ф06-6044/2021). Но при малейших сомнениях в "непроизводственном" статусе рекомендуем проконсультироваться с юристом до подписания ДДУ».